Любовь Ивасенко,
специально для проекта © Ритейл Кыргызстан
3 апреля, 2008 г.
Тенденции развития рынка торговой недвижимости в Бишкеке
В течение последних нескольких лет в Бишкеке рынок торговой недвижимости стремительно развивается. Проходя по улицам города можно увидеть много объявлений о продаже или сдаче в аренду торговых помещений. Активное развитие магазиностроения связано с тем, что с 2003 года в Бишкеке наблюдается строительный бум. Зарубежные компании из Казахстана, России, Великобритании, Германии, Турции и Китая оценили перспективность вложения инвестиций в развитие строительного бизнеса в Бишкеке.
В последнее время к предложениям рынка недвижимости все чаще добавляются торговые объекты, расположенные в бишкекских новостройках. По словам Эрниса Минкеева, инженера-экономиста крупной строительной компаний «Авангард-стиль», современные тенденции строительства в Бишкеке многоэтажных жилых зданий уже предусматривают наличие на первых и цокольных этажах торговых объектов.
Помимо строительства новых современных торговых центров, в Бишкеке активно реконструируются здания магазинов, построенных в период существования Советского Союза. Также реконструируются помещения, которые ранее не предназначались для торговли, но находятся в привлекательном для торговли месте – это советские фабрики, цеха, квартиры первых этажей многоэтажных домов.
Благодаря активному строительству торговых и торгово-офисных центров на рынке торговой недвижимости растет конкуренция. Потенциальный покупатель становиться более требовательным, что способствует повышению уровня современных торговых объектов с грамотной планировкой и интересным дизайном интерьера. Среди таких можно отметить торговые центры – «Вефа» и «Beta Stores», ювелирный магазин «Алтын», универсальный магазин одежды «Светоч», магазин спортивной одежды «Sport Life». В Бишкеке многие инвесторы при строительстве или реконструкции торговых объектов руководствуются желанием получить стабильный доход от вложенных средств. При этом не учитываются торговая функция и привлекательность будущего торгового центра или магазина. Часто при возведении новых зданий не соблюдаются основные правила и требования по проектированию торговых объектов. К сожалению, в Бишкеке строятся торговые центры с довольно примитивной планировкой: торговые галереи представляют собой монотонные узкие коридоры, места арендаторов разбиты на однообразные прямоугольные секторы, которые гордо именуются «бутиками». Навигация и вывески арендаторов зачастую просто отсутствуют. Многие торговые центры Бишкека плохо освещены, не достаточно используются возможности естественного освещения. Часто парковка торговых центров спроектирована недостаточно грамотно.
Оценка перспективности торговых помещений
При оценке перспективности торговых помещений проводят маркетинговые исследования, анализируют факторы, влияющие на будущий процесс торговли. Ведущие российские специалисты по торговой недвижимости Кира Канаян, Рубен Канаян и Армен Канаян в своей книге «Проектирование магазинов и торговых центров» подробно описывают, какие критерии должны соблюдаться при оценке территории торгового центра или магазина, каким образом необходимо проводить анализ места расположения магазина.
Исследования рынка торговой недвижимости в Бишкеке показали, что типичный запрос покупателя или арендатора торгового помещения выглядит примерно следующим образом: помещение средних размеров, недорогое и в хорошем районе. Средняя цена за квадратный метр торгового помещения зависит от района, транспортного и покупательского потока, благоустройства прилегающей территории, возраста здания и внутренней отделки помещения.
В Бишкеке стоимость торговой недвижимости в перспективном районе довольно высока. Однако, при выборе района, большую роль играет профиль будущего магазина. Покупка торговой недвижимости в центре города с целью открытия ювелирного салона или бутика дорогой одежды и обуви будет вполне оправдана. Поэтому в центральной части Бишкека можно увидеть большое количество успешно торгующих ювелирных салонов и бутиков. Это ювелирный центр «Рубин», бутик «Дебют», салон женской одежды «Котон». Для продуктового магазина или небольшого супермаркета приоритетней будет расположение в жилом районе, где обеспечен высокий уровень пешеходной доступности. Поэтому сети супермаркетов «Столичный», «Народный» и «Триада» располагают свои магазины в непосредственной близости к жилым районам Бишкека.
При оценке торговой недвижимости руководствуются
классификацией торговых помещений по следующим параметрам:
- Масштаб (Районный, окружной, региональный)
- Товарная специализация
- Инфраструктура и сервис
- Архитектура, отделка и планировочные решения
- Основной потребитель
- Парковка
В Бишкеке по размеру площади торговые помещения делятся на:
- Малые (от 10 до 80 м2). Например, сувенирный магазин «Asahi», расположенный на проспекте Чуй, магазин мужской одежды «Esquire», расположенный на пересечении улиц Киевской и Тоголока Молдо, магазин «Данвен» на улице Джаманбаева.
- Средние (от 80 до 350 м2). Магазин спортивной одежды «Adidas» на Моссовете, ювелирный центр «Агат» на пересечении улиц Ибраимова и Чуй, книжный магазин «Раритет» на площади Ала-Тоо.
- Крупные (от 350 и выше). Сеть мебельных магазинов «Шатура», магазин строительных материалов «ГипПрофи», торговые центры.
В процентном соотношении от общей доли предложений продажи, малые торговые помещения составляют 30%, средние – 40%, крупные – 30%.
Цены на торговую недвижимость в Бишкеке
за один квадратный метр по данным на 2007 год:
- Минимальная цена – 320 у.е.
- Средняя цена – 980 у.е
- Максимальная цена – около 2500 у.е.
В Бишкеке наибольшим спросом пользуется торговая недвижимость, расположенная в центральной и южной частях города. Основной спрос торговой недвижимости приходится на небольшие хозяйственные и продуктовые магазины.
Средняя цена торговых помещений на юге Бишкека составляет 920 у.е. за м2. В центральной части города – 970 у.е. за м2. За последние 2 года (с 2006 по 2008 год) рост цен на торговую недвижимость в южной части Бишкека составил примерно 31%, в центральной части – 25%.
По прогнозам агентов недвижимости в ближайшее время цены на торговые помещения снижаться не будут, в силу большого спроса на них и повышения цен на строительные материалы.
|
